05.02.2020

Продажа квартиры пенсионером

Вопрос:

В случае если квартира получена в наследство пенсионером. Далее, пенсионер продает эту квартиру. Возникает ли обязанность у пенсионера выплаты налога на полученный доход? Если да, то какова процедура выплаты? Стоимость продажи 800 000 руб. В собственности менее 3-х лет. На стороне продавца 4 человека, т.е. доход каждого составил 200 000 руб.

Ответ:

Квартира, полученная пенсионером в наследство и находящаяся на момент продажи в собственности менее 3-х лет, относится к объекту налогообложения по НДФЛ. Сумма дохода определятся исходя из условий договора с учетом принадлежащей каждому физлицу доли. При этом следует учитывать кадастровую стоимость объекта, умноженную на коэффициент 0,7. В данном случае исходим из того, что доход пенсионера составляет 200 000 руб. При определении налоговой базы можно воспользоваться налоговым вычетом в размере не более 1 млн. руб. на квартиру (не более 250 тыс. руб. на каждое физлицо - продавца по единому договору купли-продажи). В итоге сумма налога к уплате составит 0 руб. Однако данное обстоятельство не освобождает от представления налоговой декларации 3-НДФЛ по итогам года.

Обоснование:

В соответствии спп.2 п.1 ст.228 НК РФ физическое лицо производит исчисление и уплату НДФЛ исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этому лицу на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных п.17.1 ст.217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

На основании п.17.1 ст.217, п.2 и пп.1 п.3 ст.217.1 НК РФ от НДФЛ освобождаются доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, право собственности на который получено налогоплательщиком в порядке наследования, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение трех лет и более.

Из положений п.2 ст.218, ст.ст. 1114 и 1152 ГК РФ следует, что у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследованное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав (Письмо Минфина России от 08.07.2019 N 03-04-05/50192).

Таким образом, при продаже квартиры, полученной по наследству и находящейся в собственности менее 3-х лет, возникает объект налогообложения по НДФЛ. Пенсионеры не освобождены от обязанностей по исчислению НДФЛ с доходов от продажи недвижимости.

Согласно п.1 ст.210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст.212 НК РФ.

В данном случае доход от продажи квартиры определяется в соответствии с условиями договора купли-продажи исходя из стоимости продажи доли, принадлежащей пенсионеру. При этом стоит учесть, что стоимость недвижимости для целей определения налогооблагаемых доходов необходимо сравнить с кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января соответствующего года: если доход от продажи меньше кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, доходы следует определять с учетом кадастровой стоимости (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Кроме того, субъекты РФ своими законами могут уменьшить установленный НК РФ минимальный срок владения недвижимостью. Также они вправе снижать процентную величину кадастровой стоимости объекта, с которой сравнивается полученный продавцом доход в целях обложения НДФЛ.

Пенсионер - налоговый резидент РФ при продаже квартиры, которая не использовалась им в предпринимательской деятельности и находилась в его собственности менее минимального срока владения, может по своему выбору уменьшить доход от продажи (пп. 1 п. 1, пп. 1, 2, 4 п. 2 ст. 220 НК РФ):

·         либо на сумму, равную стоимости квартиры согласно договору купли-продажи, но не более 1 млн. руб.,

·         либо на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению данной квартиры.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности) (пп.3 п.2 ст.220 НК РФ). Соответственно, если квартира продается как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи и со стороны продавца выступает 4 собственника (в равных долях), сумма вычета составит не более 250 000 руб. на каждого.

На основании изложенного, по итогам года, в котором произведена продажа квартиры, следует представить налоговую декларацию 3-НДФЛ в срок не позднее 30 апреля следующего года (п.3 ст.228, п.1 ст.229 НК РФ). В ней указываются доходы от продажи, полученные пенсионером (200 000 руб.), а также заявляются налоговые вычеты (в размере не более 250 000 руб. на каждого, в данном случае - 200 000 руб.). В итоге сумма налога к уплате фактически будет отсутствовать (но это не освобождает от представления декларации). К декларации рекомендуется приложить подтверждающие документы (в частности, копию договора купли-продажи, платежные документы).

Добавим: поскольку доход пенсионера - налогового резидента РФ от продажи квартиры облагается НДФЛ по ставке 13%, то при определении налоговой базы по указанному доходу пенсионер вправе уменьшить его также на стандартные и социальные налоговые вычеты при наличии соответствующих прав (п. 3 ст. 210 НК РФ).